《敢為人先》開篇語

     近期，由廣東省政協征編、人民出版社出版的《敢為人先——改革開放廣東一千個率先》大型文史資料叢書出版座談會在全國政協禮堂舉行。該叢書反映改革開放以來，廣東各地、各行業、各條戰線在改革開放的偉大實踐中，勇於探索，大膽開拓創新，湧現出許多全國的“第一”，體現廣東“敢為天下先”的精神風貌。

由祈福集團大手筆打造的“中國第一邨”祈福新邨，榮幸入選“廣東一千個率先”。祈福新邨是中國地產史冊濃墨重彩的一筆：中國大盤開發領軍者，中國運營城市第一先鋒，廣州南拓奠基者，華南板塊開山力作，大型國際高尚人文社區標杆專案，公認的樓市造城傳奇。祈福新邨率先打破發展商只建樓賣房的慣例，給購房者提供了從衣食住行到教育、醫療等完善配套服務，這是“精英衛星城”在中國的第一次實踐和運用。一年後，廣州政府提出以“衛星城”建設廣州。祈福模式的成功，為廣州南拓奠定了良好的基礎，為中國城市優化拓展鋪路，成為領先同業的一個標杆。祈福新邨開創了無數個“第一”，代表著最為前瞻的城市居住方式，見證著城市發展的軌跡，其大城開發運營模式一直被複製，從未被超越，已成為中國樓市發展史上的經典教科書。

    以下，是祈福集團副董事長孟麗紅受邀講述祈福新邨從無到有，從荒領變城市的傳奇故事。

祈福新邨:中國第一個超級大樓盤

興建於1991年的祈福新邨坐落在廣州番禺，占地面積超過7500畝，被譽為“中國第一邨” 。其坐擁10所國際及省級學校、一家國家三甲醫院、約37萬平方米超級商業街、肉菜市場、各大銀行、巴士總站、美食街等及100多個大小休閒公園，是目前廣州公認社區配套最齊全的超級大城，也是新中國第一個超級大樓盤。

1993年，時任國務院副總理朱鎔基前來參觀，本來只計畫在門口停留3分鐘的行程卻延長到了1小時。在詢問開發理念之後，朱鎔基感慨地說：“如果每個開發商都像你們這樣不浪費一分耕地，我就放心了！”（《香港大公報》1998年9月30日）朱鎔基還說祈福新邨是“中國第一邨”。

考察地形後，我們就開始設想，可以開發一個大規模的房地產專案。對於這樣的大規模土地開發，我們在國外的時候也學習了一些先進經驗。在臺灣及香港，我們也做過類似的專案如“臺北小城”和“錦繡花園”。另外，我們也做了詳盡調査，發現相比附近東莞、深圳等幾個地區，番禺與香港交通也很方便，植被覆蓋，空氣清新，自然宜居。所以我們最終決定選擇到番禺來進行房地產開發。

把一片荒地開發成中國第一超級大盤，其過程之艱辛甚至可以用“開天闢地”來形容。那時候番禺縣還是如鄉下地方一般，剛來的時候，我和我先生彭磷基有時候晚上加班到7點多鐘，走出辦公樓，街上一片漆黑，什麼都沒有。晚上我們住在番禺賓館，附近也沒什麼店鋪，晩上過了8點，餐廳都沒東西賣了，還好賓館門口有一家麵包店，可以買點麵包來充饑。

1991年，祈福新邨首次正式開盤，首創性地設立了大型售樓部，培訓專業售樓員，提供售樓書、模型、電視廣告、設示範單位等一系列的行銷硬體及軟體設施。當年來考察的時候，其他樓盤都是沒有售樓部的，往往都是一些粗聲粗氣的工人來介紹，看樓時都有被高空建築材料砸傷頭的危險。而祈福開盤後，逢有人來這裏看樓，都有得體大方的售樓小姐負責接待，提供樓盤的具體資料和模型。當時即便是在香港，多數只是在酒店裏搭一個示範單位，而我們則是用“看樓車”接泊，提供模型和樣板房，可謂創國內“體驗式行銷”先河。樓盤建好之後，當時的售樓小姐都驚歎：“原來真是和模型一模一樣的！”

20世紀90年代初，祈福新邨合適的價位、優美的環境和完善的設施，吸引了不少香港買家來此買樓，作為度假休閒之用。因為香港人平時抬頭都望不到天空，節假日也都是喝茶逛街，沒有太多接近大自然的機會。最多的時候，祈福新邨一度有70%的香港業主，很多香港人甚至“只識祈福，不識番禺”，你得解釋“番禺就在祈福新邨那裏”，他們才能明白。當時，一些人原本是祈福集團從香港請來的記者、攝影師、廣告人、律師，協助我們工作的，來這邊看了樓盤之後，都毫不猶豫地買樓，成為了業主。一時間，祈福新邨掀起了港人置業內地的熱潮。

我們也在社區第一個引入了樓巴，每天逾千班次24小時來往廣州、佛山、深圳、珠海，及往返港澳等地的快速巴士，20多年來有增無減。20 多年來，祈福新邨累計已為樓巴補貼了3千萬元。因為我們只接送業主，中途不上客，而且只設“座位”沒有“站位”，因此完全不盈利。雖然每開一天都是虧損，但為了業主著想，我們還是一直堅持開樓巴。

我們還在社區內第一個自建了消防隊，防範社區火災，保衛業主生命和財產安全。因為番禺區消防隊與祈福新邨距離較遠，差不多有20分鐘車程。為了在第一時間救災，我們就自己成立了消防隊，平時嚴格培訓，關鍵時候就能搶險救災，多年來挽救了無數生命。

為了讓業主在居住之外還能享受到“湖光山色”的美景，我們在居住社區自建了600畝大型人工湖及郊野公園，這也是前所未有的。為了維護生態環境，早在1991年開發祈福新邨時，在當地政府沒有要求的情況下，祈福集團就投資了近5000萬元，興建日處理生活污水達1萬噸的大型污水處理廠。2003年，集團又投資興建了日處理2萬噸的污水處理廠，將污水淨化處理後用於日常清潔和社區花草樹木灌概，既宣揚了社區環保理念，也為政府大大減輕了污水處理的負擔。

祈福新邨憑藉先進的開發理念及規劃設計、齊全的配套、完善的管理和先進的行銷策略，成為了中國房地產“超級大盤”的經典“教科書”。深入探究祈福新邨的成功就會發現，祈福成功的關鍵，並不在於具有超大的規模，也不在於具有超強的資金實力，關鍵在於整個開發過程當中的開創性精神和行為，使該盤在產品開發、社區配套、社區管理、行銷等各個方面總能領先一步贏得市場。

在法律規範方面，祈福集團是第一個採用規範房屋買賣合同的房地產商。在祈福的房屋買賣合同制定出來兩三年之後，其他開發商紛紛開始效仿這種合同模式，此後政府出臺相關法律，很多條文都是直接或間接地參考了祈福最初的合同內容。

從過去的一個小型社區發展到今天常住人口超過10萬人的大型綜合社區，祈福新邨的發展壯大也是港澳企業在內地發展的一個縮影。

口述者:孟麗紅，祈福集團副董事長兼總經理

整理者:李廣軍、陳喆